월모아

전세계약 체크리스트

v1.0 · 기준

2026년 8월 14일 기준. 제도가 바뀌면 이 페이지를 고치고 위 날짜를 바꿉니다. 주소는 그대로 두니 즐겨찾기 해두셔도 됩니다.

전세 사고에서 반복해서 나오는 지점이 있습니다. 계약 전에 등기부를 안 봤거나, 잔금 치른 날 근저당이 새로 붙었거나, 확정일자를 안 받았거나 — 전세사기 예방 안내에서 지적되는 항목입니다. 확인서울 강서구청 전세사기 유형별 사례 및 대처방안. 2026-08-14 직접 열람 확인

다만 이것만 피하면 안전하다는 뜻은 아닙니다. 소유자가 신탁회사로 되어 있는 집은 근저당도 가압류도 없이 깨끗해 보이는데 보증금 전액을 잃을 수 있습니다. 보고법무법인 슈가스퀘어 신탁부동산 거래 가이드 · 변호사 브런치 신탁부동산 임대차 주의사항 시세보다 보증금이 높은 집도 마찬가지로 등기부만으로는 걸러지지 않습니다.

그래서 이 목록은 항목을 종류별로 묶지 않고 시간 순서대로 늘어놓았습니다. 계약서에 도장 찍기 전 → 계약하는 날 → 잔금 치르는 날 → 이사한 뒤 → 계약이 끝날 무렵, 다섯 묶음입니다. 순서 자체가 체크리스트입니다.

이 페이지는 빠뜨리기 쉬운 것을 짚어보는 목록입니다. 안전을 보장하거나 특정 계약이 괜찮다고 판단해 주는 문서가 아닙니다. 최종 기준은 계약서와 등기부, 그리고 관계 기관의 안내입니다. 이 페이지는 공개된 정부·공공기관 안내를 정리한 것이며, 작성자는 변호사·공인중개사·세무사가 아닙니다. 법률 자문이나 중개, 세무 상담이 아닙니다.

1단계 — 계약서에 도장 찍기 전

등기부등본을 내 손으로 뗀다

중개사가 보여주는 출력물 말고, 인터넷등기소에서 직접 떼서 봅니다. 발급일이 오늘 날짜인지부터 확인하세요.

어디를 보나무엇을 찾나
표제부주소·면적이 계약하려는 그 집이 맞는지
갑구소유자 이름, 가압류·압류·경매개시결정 같은 표시, 그리고 "신탁" 표시
을구근저당권의 채권최고액, 전세권

위 표의 갑구·을구 구분은 널리 통용되는 설명을 옮긴 것으로, 공식 문서 원문과 대조하지 못했습니다. 확인 필요

주택도시보증공사는 등기부에서 근저당 채권최고액과 가압류·압류를 확인하라고 안내합니다. 보고주택도시보증공사 전세사기예방센터 대항력과 우선변제권. 2026-08-14 재시도했으나 홈페이지 글자가 깨져 원문을 대조하지 못했습니다 근저당은 실제 빌린 돈이 아니라 "채권최고액"으로 적힙니다. 이는 등기 실무 설명이고 위 공공기관 안내에 들어 있는 문장이 아닙니다. 빌린 돈보다 크게 적히는 것이 일반적이라고 알려져 있으나, 원문 근거도 그 비율도 확인하지 못했습니다. 확인 필요 어느 쪽이든, 그 금액과 내 보증금을 더한 값이 집값에 비해 얼마나 되는지를 봐야 합니다.

갑구에 "신탁"이 있으면 여기서 멈춥니다

이건 서류가 몇 장 더 필요한 계약이 아닙니다. 보증금을 한 푼도 못 건질 수 있는 계약입니다.

신탁등기가 된 집은 소유권이 수탁자(신탁회사)에게 넘어가 있습니다. 임대 권한도 원칙적으로 수탁자에게 있어서, 원래 집주인(위탁자)이 수탁자 동의 없이 맺은 임대차계약은 대항력과 우선변제권을 얻지 못할 수 있다고 설명됩니다. 그 집이 경매나 공매로 넘어가면 배당에 들어가지 못하고 낙찰자에게 대항할 수도 없다고 합니다. 보고변호사 브런치 신탁부동산 임대차 주의사항 · 법무법인 슈가스퀘어 신탁부동산 거래 가이드

등기부만 봐서는 여기까지 알 수 없습니다. 갑구에는 "신탁"이라는 표시와 수탁자 이름, 그리고 신탁원부 번호만 나옵니다. 임대 권한이 위탁자에게 남아 있는지, 남아 있다면 어떤 조건인지는 신탁원부를 따로 떼야 확인됩니다. 보고우리집변호사 부동산 신탁등기 임대차 및 매매 방법

이 절의 내용은 변호사·법무법인이 공개한 해설을 옮긴 것입니다. 신탁법·주택임대차보호법의 조문 원문과 관련 판례는 대조하지 못했습니다. 확인 필요 신탁이 걸린 집이라면 이 페이지에 의존하지 말고 계약 전에 변호사 상담을 받으세요.

건축물대장을 뗀다

용도부터 봅니다. 대장의 용도(주용도)란이 '다세대주택'·'아파트'·'연립주택'이 아니라 '제2종근린생활시설' 같은 표시라면 이른바 근생빌라입니다. 근린생활시설을 주거용으로 개조한 집인데, 위반건축물 표시가 없어도 용도란에서만 잡힙니다. 전입신고와 확정일자는 되기 때문에 오히려 안 걸러지고, 전세대출과 전세보증금 반환보증은 막힐 수 있다고 설명됩니다. 보고파네로 근린생활시설 전입신고·전세대출 안내글

그다음 "위반건축물" 표시가 있는지 봅니다. 표시가 있으면 전세대출이나 전세보증금 반환보증 가입이 막힐 수 있다고 보도됩니다. 보고KB부동산 위반건축물 안내글 2024-09-23 발급은 정부24에서 됩니다. 보고KB부동산 위반건축물 안내글 2024-09-23

임대인이 세금을 밀렸는지 본다

임차보증금이 1천만원을 넘으면, 임대차 계약을 맺은 날부터 임대차가 시작되는 날 사이에 임대인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 신청은 전국 모든 세무서에서 받습니다. 2023년 4월 3일(월) 열람신청분부터 적용됐고, 근거는 국세징수법 제109조(시행령 제97조)입니다. 확인기획재정부·국세청 보도참고자료 2023-03-29 미납국세 열람제도 개선

세무서에 가기 전에 전화로 필요한 서류를 먼저 물어보시는 편이 헛걸음을 줄입니다.

임대인에게 서류 제시를 요구할 수 있습니다

주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 임차인에게 다음을 제시하도록 정합니다. 확인주택임대차보호법 제3조의7 조문

  1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일·차임 및 보증금 등 정보
  2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서

2023년 4월 18일 신설된 조항입니다. 확인주택임대차보호법 제3조의7 조문 다가구주택이든 아니든 모든 임차인에게 해당합니다. 계약 전에 요구하고, 받은 확정일자 부여현황을 그 건물의 세대 수와 직접 대조해 보세요.

다가구주택이면 한 가지가 더 있다

다가구주택은 한 건물에 세입자가 여럿인데 등기는 하나로 되어 있는 형태입니다. 확인 필요 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액을 모르면 내 순위가 몇 번째인지 알 수 없습니다.

서울 강서구청 안내는 이렇게 나눕니다. 확인서울 강서구청 전세사기 유형별 사례 및 대처방안

여기서 오해하기 쉬운 게 있습니다. 두 서류로 선순위 보증금 총액이 확정되지 않습니다.

서류 확인은 하한선을 재는 작업이지 총액을 확정하는 작업이 아닙니다. 나온 금액이 "적어도 이만큼"이라는 뜻으로 읽으세요. 위의 제3조의7로 임대인에게 확정일자 부여현황과 납세증명서 제시를 요구하고, 전입세대 수와 대조해 빈칸이 몇 세대인지 세어 보는 것이 그나마 틈을 좁히는 방법입니다.

보증보험에 들 수 있는 집인지 미리 본다

계약하고 나서 "가입이 안 된다"는 말을 들으면 선택지가 크게 줄어듭니다. 계약 전에 조건을 맞춰보고, 그래도 불확실하면 아래 2단계의 "가입이 거절되면 계약을 해제한다" 특약을 협의해 보세요.

아래는 요건 요약입니다. 실제 가입 가능 여부와 보증료는 해당 기관의 심사로 정해지며, 이 페이지는 특정 보증상품의 가입을 권유하지 않습니다.

주택도시보증공사(HUG) 기준으로 확인된 것은 이렇습니다.

항목내용
보증금 한도수도권 7억원 이하 · 그 밖의 지역 5억원 이하 확인서울주거포털 전세 보증금 반환보증 안내
담보인정비율신규보증 90% (갱신보증은 2024-01-01부터 90%) 확인서울주거포털 전세 보증금 반환보증 안내
부채비율(선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액 확인서울주거포털 전세 보증금 반환보증 안내
계약 조건계약기간 1년 이상, 공인중개사가 작성한 계약서, 전입신고·확정일자 확인서울주거포털 전세 보증금 반환보증 안내

이른바 "126%"는 별개의 숫자가 아닙니다. 공시가격의 140%를 주택가격으로 보고 거기에 담보인정비율 90%를 곱한 값(140% × 90% = 126%)입니다. 보고서울파이낸스 2024-11-21 HUG 전세보증보험 가입 문턱 기사

위 표의 7억/5억·90%와 126%는 모두 2026년 8월 현재 공식 페이지 원문을 대조하지 못했습니다. 확인 필요 HUG는 담보인정비율을 90%에서 80%로 낮춰 한도를 112%까지 조이는 방안을 검토한다고 보도된 적이 있고, 당시 확정된 것은 아니라고 밝혔습니다. 보고서울파이낸스 2024-11-21 HUG 전세보증보험 가입 문턱 기사 숫자가 걸리는 계약이라면 가입 전에 기관에 직접 물어보세요.

한국주택금융공사(HF)와 서울보증보험(SGI)에도 비슷한 상품이 있지만, 두 곳의 가입 요건은 공식 페이지에서 확인하지 못했습니다. 확인 필요

계약 상대가 진짜 소유자인지 본다

등기부의 소유자 이름과 신분증이 같은지 봅니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 받고, 집주인에게 직접 전화해 확인하세요.

보증금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내라는 안내가 일반적입니다. 다만 이 문장이 어느 공공기관 안내에 그대로 있는지는 확인하지 못했습니다. 확인 필요 그리고 등기부의 소유자가 신탁회사로 되어 있으면 위의 신탁 항목을 먼저 보세요. 법인이거나 공동소유인 경우에도 입금 계좌와 필요한 동의 서류가 달라진다고 알려져 있습니다. 정확한 절차는 확인하지 못했습니다. 확인 필요 소유자 표시가 개인이 아니면 입금 전에 중개사와 해당 기관에 확인하세요.

기존 세입자의 계좌로 보증금을 보내는 경우라면, 그 사실을 계약서에 그대로 적어 두라고 안내됩니다. 확인서울 강서구청 전세사기 유형별 사례 및 대처방안

2단계 — 계약하는 날

중개사에게 받아 두는 것

두 가지는 공인중개사법 제25조·제30조에 근거한 것으로 알려져 있으나, 조문 원문은 확인하지 못했습니다. 확인 필요 중개사에게 어떤 의무가 있는지는 조문으로 확인한 뒤에 말할 문제라, 여기서는 "받아 두면 좋은 것"으로만 적습니다.

중개보수 요율은 지역 조례와 거래금액 구간에 따라 다른 것으로 알려져 있습니다. 확인 필요 이 페이지에는 요율 숫자를 적지 않았습니다. 잘못 적힌 숫자가 오히려 손해를 만들기 때문입니다. 계약 전에 확인·설명서에서 직접 확인하세요.

특약으로 협의해 볼 수 있는 것

서울 강서구청은 "계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않는다"는 특약을 넣으라고 안내합니다. 근저당권과 신탁등기를 말소하도록 정하고 이행하지 않으면 계약을 취소할 수 있게 하라는 안내도 함께 있습니다. 확인서울 강서구청 전세사기 유형별 사례 및 대처방안

다만 기준일을 계약 체결일 다음 날로 잡는 안내와 잔금일 다음 날로 잡는 안내가 함께 있습니다. 어느 쪽이 표준인지는 확인하지 못했습니다. 확인 필요 계약 자리에서 중개사와 기준일을 분명히 정하고, 그 날짜를 특약에 그대로 적으세요.

같이 검토해 볼 만한 특약:

특약은 양쪽이 합의해야 들어갑니다. 위 문장들은 협의해 볼 수 있는 예시이지, 반드시 관철되는 조항이 아닙니다. 또한 위 문장은 예시 표현이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 문구의 효력은 계약서 전체와 개별 사정에 따라 달라집니다.

3단계 — 잔금 치르는 날 (가장 위험한 하루)

왜 이 날이 위험한가

전입신고와 이사(주택 인도)를 모두 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 보고주택도시보증공사 전세사기예방센터 대항력과 우선변제권. 2026-08-14 재시도했으나 홈페이지 글자가 깨져 원문을 대조하지 못했습니다 주택임대차보호법 제3조 제1항 원문은 "그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"이고, 이를 다음 날 오전 0시로 보는 것은 판례 해석입니다. 보고대법원 1999-05-25 선고 99다9981 판결 해설

"다음 날 0시"라는 게 문제입니다. 잔금을 치른 그날 임대인이 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그 근저당은 당일에 효력이 생기고 내 대항력은 다음 날 0시에 생기는 것으로 이해됩니다. 추정대항력 발생 시점 안내에서 추론한 것이며 조문 원문은 대조하지 못했습니다 순서가 뒤집히는 셈입니다.

주택임대차보호법 제3조·제3조의2가 근거로 알려져 있으나, 법령 원문은 국가법령정보센터에서 직접 대조하지 못했습니다. 확인 필요

그래서 이 순서로 합니다

  1. 잔금 보내기 직전에 등기부를 한 번 더 뗍니다. 계약할 때 본 것과 달라진 게 없는지, "신청사건 처리 중"으로 뜨는 건 없는지 확인합니다
  2. 잔금을 보냅니다
  3. 같은 날 안에 전입신고를 합니다 — 잔금일에는 주민센터 창구가 확실합니다. 온라인 신고는 접수 시각에 따라 신고 처리일이 다음 근무일로 넘어갈 수 있다고 알려져 있으나 정확한 처리 기준은 확인하지 못했습니다 확인 필요. 잔금일이 금요일이거나 늦은 오후라면 특히 창구를 권합니다
  4. 같은 날 확정일자를 받습니다
  5. 며칠 뒤에 등기부를 한 번 더 확인합니다 — 강서구청도 이사 당일뿐 아니라 2~3일 뒤에 다시 볼 것을 권합니다 확인서울 강서구청 전세사기 유형별 사례 및 대처방안

이 순서는 흔한 실수를 줄이기 위한 것이고, 지켰다고 보증금이 보호된다는 뜻은 아닙니다. 선순위 권리나 임대인의 사정에 따라 결과가 달라집니다.

확정일자를 꼭 따로 받으세요

전입신고만으로는 우선변제권(집이 경매로 넘어갔을 때 순서대로 보증금을 받을 권리)이 생기지 않습니다. 확정일자를 받아야 생깁니다. 보고주택도시보증공사 전세사기예방센터 대항력과 우선변제권. 2026-08-14 재시도했으나 홈페이지 글자가 깨져 원문을 대조하지 못했습니다

보증금이 적어 최우선변제 대상이 되는 경우도 있지만, 지역별 금액 기준은 주택임대차보호법 시행령에 있고 개정됩니다. 현재 시행 중인 금액을 법령 원문에서 확인하지 못했습니다. 확인 필요 금액이 걸린다면 시행령 최신본을 직접 확인하세요.

4단계 — 이사한 뒤

전월세 신고

신고 대상 지역의 주택으로서 보증금 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘으면 계약일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 확인대한민국 정책브리핑 주택 임대계약 신고제 안내

지역 요건이 먼저입니다. 수도권 전역·광역시·세종시·제주도, 그리고 그 밖의 도에서는 시 지역만 대상이고 군 지역은 제외된다고 안내됩니다. 보고KB부동산 전월세신고제 안내글 군 지역이라면 금액이 넘어도 대상이 아닐 수 있으니 해당 시·군에 확인하세요.

기존에 맺어둔 전월세 계약은 계약을 갱신할 때 임대료 변경이 있는 경우에만 신고 대상입니다. 금액이 그대로인 갱신은 신고 의무가 없다고 안내됩니다. 보고KB부동산 전월세신고제 안내글 · 파이낸셜뉴스 2025-05-26

항목내용
과태료지연신고 2만원~30만원, 거짓신고 100만원 보고국토교통부 보도자료 2025-05 전월세신고제 과태료 인하 · 파이낸셜뉴스 2025-05-26
부과 시작계도기간이 끝난 뒤 6월 1일 이후 체결된 계약부터 보고국토교통부 보도자료 2025-05 전월세신고제 과태료 인하
그 연도2025년 6월 1일 보고국토교통부 보도자료 2025-05 전월세신고제 과태료 인하
신고 방법읍·면·동 주민센터 또는 부동산거래관리시스템 확인 필요

지연신고 과태료 상한은 종전 100만원에서 30만원으로 낮아졌고, 거짓신고 100만원은 그대로입니다. 보고국토교통부 보도자료 2025-05 전월세신고제 과태료 인하 관련 시행령 개정의 정확한 시행일은 확인하지 못했습니다. 확인 필요

임대차 신고를 하면 확정일자가 함께 부여된다는 안내가 있으나 원문으로 확인하지 못했습니다. 확인 필요 확정일자는 따로 받아 두는 편이 확실합니다.

보증보험 가입 (기한이 있습니다)

주택도시보증공사 기준으로 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 확인서울주거포털 전세 보증금 반환보증 안내

2년 계약이면 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다. 기한과 요건은 기관이 바꿀 수 있으니 신청 전에 해당 기관에서 현재 기준을 확인하세요. 이사하고 정신없을 때 놓치기 가장 쉬운 항목이라, 달력에 미리 적어두시길 권합니다.

다가구주택이라면 여기서 한 번 더

계약 후에는 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역을 발급받아, 나보다 앞선 보증금이 얼마인지 확인합니다. 확인서울 강서구청 전세사기 유형별 사례 및 대처방안 앞에서 적은 대로 이 숫자는 하한선입니다. 확정일자를 받지 않은 선순위 임차인은 여기에 잡히지 않습니다. 추정두 서류의 기재 항목에서 추론

5단계 — 계약이 끝날 무렵

계약갱신요구권

아래는 2020년 7월 31일 시행된 주택임대차보호법에 따른 내용입니다. 붙어 있는 근거 라벨은 이 권리가 있느냐 없느냐를 가리키는 것이 아니라, 국토교통부 안내 페이지 원문을 우리가 직접 대조했는지만 가리킵니다. 원문을 대조하지 못했다고 해서 권리가 불확실하다는 뜻이 아닙니다.

9가지 사유 각각의 내용, 갱신을 언제까지 요구해야 하는지(만료 몇 개월 전), 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 실제로 살지 않았을 때의 손해배상은 확인하지 못했습니다. 확인 필요 갱신을 다툴 상황이라면 조문 원문이나 전문가 상담을 거치세요.

보증금을 안 돌려줄 때 — 임차권등기명령

실제로 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면 이 페이지에 의존하지 말고 대한법률구조공단(132)이나 변호사 상담을 먼저 받으세요.

이사를 나가 점유와 주민등록을 잃으면 대항력과 우선변제권이 유지되지 않는다고 설명됩니다. 보고법무법인 김앤파트너스 임차권등기명령 효력 안내 그래서 보증금을 못 받은 채 나가야 한다면 임차권등기가 실제로 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사합니다.

신청 접수만으로는 부족합니다. 법원의 등기명령이 나오고 그것이 등기부에 기재되는 것까지 확인한 다음에 집을 비워야 한다고 실무 설명이 일치합니다. 보고법무법인 김앤파트너스 임차권등기명령 효력 안내 다만 대항력·우선변제권이 정확히 어느 시점에 유지·소멸하는지는 조문 원문과 판례로 대조하지 못했습니다. 확인 필요

주택임대차보호법 제3조의3이 근거로 알려져 있습니다. 보고법무부 보도자료 2023-07-19 임대인 송달 없이도 임차권등기 2023년 7월 19일부터 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기를 할 수 있게 바뀌었습니다. 보고법무부 보도자료 2023-07-19 임대인 송달 없이도 임차권등기 임대인이 연락을 피하는 상황에서 특히 의미가 있는 변경입니다.

이 페이지에서 확인하지 못한 것

정부·공공기관 사이트 중 일부는 자동 수집을 막아두었고, 일부는 페이지가 열려도 글자가 깨져 법령 원문과 안내 원문을 직접 대조하지 못했습니다. 아래는 그래서 남겨둔 것들입니다. 확인되는 대로 이 페이지를 고치고 맨 위 기준일을 바꿉니다.

→ 청약 가점의 무주택기간은 전세로 지낸 기간과 같지 않습니다. 세기 시작하는 시점이 나이와 혼인 여부에 따라 달라집니다. 산정 규칙의 공식 근거는 이 페이지에서 확인하지 못했습니다. 확인 필요 여기서 착오가 자주 생깁니다. 추정출처 없이 작성자가 관찰한 빈도 내 경우 몇 년으로 잡히는지 계산해 보려면 — 청약 가점 계산기 · 부적격 위험 자가점검 (입력한 값은 브라우저 안에서만 계산되며 서버로 보내지 않습니다.)

계산 결과는 입력한 값에 따른 참고 수치입니다. 실제 가점과 부적격 여부는 청약 접수 시스템과 사업주체의 판단으로 정해집니다.

청약을 준비 중이시라면 서류는 어디서 무엇을 떼야 하는지 미리 알아두는 편이 낫습니다. 청약 서류 체크리스트에 공고 유형별로 정리해 두었습니다.

근거 출처

접속일은 2026년 8월 13일입니다. 그중 주택도시보증공사·국토교통부 페이지는 2026년 8월 14일에 다시 열어 봤고, 그래도 본문을 대조하지 못해 근거 라벨을 "확인"에서 "보고"로 내렸습니다. 재시도하지 않은 곳은 항목에 표시해 둔 그대로입니다.

공공기관·정부

언론·민간 해설 (2차 자료)

주의

이 체크리스트는 참고용입니다. 개별 계약의 안전 여부를 판단해 주지 않으며, 여기에 적힌 항목을 모두 확인했다고 해서 보증금이 보호된다는 뜻도 아닙니다.

작성자는 변호사·공인중개사·세무사가 아닙니다. 이 페이지는 법률 자문이나 중개, 세무 상담이 아닙니다. 공개된 정부·공공기관 안내와 언론·민간 해설을 정리한 것입니다. 금액이 크거나 판단이 어려운 계약, 신탁이 걸린 집, 이미 보증금 분쟁이 시작된 상황이라면 법률 전문가나 관계 기관의 안내를 먼저 받으세요. 특정 계약이나 상품을 권유하지 않습니다.

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