월모아

전세계약 체크리스트

v1.0 · 기준

2026년 8월 13일 기준. 제도가 바뀌면 이 페이지를 고치고 위 날짜를 바꿉니다. 주소는 그대로 두니 즐겨찾기 해두셔도 됩니다.

전세 사고에서 반복해서 나오는 지점이 있습니다. 계약 전에 등기부를 안 봤거나, 잔금 치른 날 근저당이 새로 붙었거나, 확정일자를 안 받았거나 — 이 셋은 특히 자주 등장합니다.

다만 이것만 피하면 안전하다는 뜻은 아닙니다. 소유자가 신탁회사로 되어 있는 집, 시세보다 보증금이 높은 집처럼 등기부만으로는 걸러지지 않는 경우도 있습니다.

그래서 이 목록은 항목을 종류별로 묶지 않고 시간 순서대로 늘어놓았습니다. 계약서에 도장 찍기 전 → 계약하는 날 → 잔금 치르는 날 → 이사한 뒤 → 계약이 끝날 무렵, 다섯 묶음입니다. 순서 자체가 체크리스트입니다.

이 페이지는 빠뜨리기 쉬운 것을 짚어보는 목록입니다. 안전을 보장하거나 특정 계약이 괜찮다고 판단해 주는 문서가 아닙니다. 최종 기준은 계약서와 등기부, 그리고 관계 기관의 안내입니다.

1단계 — 계약서에 도장 찍기 전

등기부등본을 내 손으로 뗀다

중개사가 보여주는 출력물 말고, 인터넷등기소에서 직접 떼서 봅니다. 발급일이 오늘 날짜인지부터 확인하세요.

어디를 보나무엇을 찾나
표제부주소·면적이 계약하려는 그 집이 맞는지
갑구소유자 이름, 그리고 가압류·압류·경매개시결정 같은 표시
을구근저당권의 채권최고액, 전세권

위 표의 갑구·을구 구분은 널리 통용되는 설명을 옮긴 것으로, 공식 문서 원문과 대조하지 못했습니다. 확인 필요

주택도시보증공사는 등기부에서 근저당 채권최고액과 가압류·압류를 확인하라고 안내합니다. 확인주택도시보증공사 전세지킴이 안내 근저당은 실제 빌린 돈이 아니라 "채권최고액"으로 적힙니다. 빌린 돈보다 크게 적히는 것이 일반적이라고 알려져 있으나 그 비율은 확인하지 못했습니다. 확인 필요 어느 쪽이든, 그 금액과 내 보증금을 더한 값이 집값에 비해 얼마나 되는지를 봐야 합니다.

건축물대장을 뗀다

"위반건축물" 표시가 있는지 봅니다. 표시가 있으면 전세대출이나 전세보증금 반환보증 가입이 막힐 수 있다고 보도됩니다. 보고KB 부동산 안내글 2024-09-23 발급은 정부24에서 됩니다. 보고같은 출처

임대인이 세금을 밀렸는지 본다

임차보증금이 1천만원을 넘으면, 임대차 계약을 맺은 날부터 임대차가 시작되는 날 사이에 임대인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있다고 보도되었습니다. 신청은 전국 아무 세무서에서나 받습니다. 보고조세일보 2023-03-29 근거는 국세징수법 제109조로 알려져 있습니다. 보고조세일보 2023-03-29

세무서에 가기 전에 전화로 필요한 서류를 먼저 물어보시는 편이 헛걸음을 줄입니다.

다가구주택이면 한 가지가 더 있다

다가구주택은 한 건물에 세입자가 여럿인데 등기는 하나로 되어 있는 형태입니다. 확인 필요 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액을 모르면 내 순위가 몇 번째인지 알 수 없습니다.

서울 강서구청 안내는 이렇게 나눕니다. 확인서울 강서구청 전세사기 예방 안내

주택임대차보호법에 임대인의 정보 제시 의무 조항(제3조의7)이 있다고 알려져 있으나, 조문 원문과 그 범위는 확인하지 못했습니다. 확인 필요

보증보험에 들 수 있는 집인지 미리 본다

계약하고 나서 "가입이 안 된다"는 말을 들으면 선택지가 크게 줄어듭니다. 계약 전에 조건을 맞춰보고, 그래도 불확실하면 아래 2단계의 "가입이 거절되면 계약을 해제한다" 특약을 협의해 보세요.

주택도시보증공사(HUG) 기준으로 확인된 것은 이렇습니다.

항목내용
보증금 한도수도권 7억원 이하 · 그 밖의 지역 5억원 이하 확인주택도시보증공사·서울주거포털
담보인정비율90% 이내 확인주택도시보증공사
부채비율(선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액 확인서울주거포털
계약 조건계약기간 1년 이상, 공인중개사가 작성한 계약서, 전입신고·확정일자 확인서울주거포털

공시가격의 몇 %까지 인정되는지(이른바 "126%")는 언론 보도로만 확인됐습니다. 보고언론 보도 2026-05-11 2026년 8월 현재 그 기준이 그대로인지는 공식 페이지에서 확인하지 못했습니다. 확인 필요 숫자가 걸리는 계약이라면 가입 전에 기관에 직접 물어보세요.

한국주택금융공사(HF)와 서울보증보험(SGI)에도 비슷한 상품이 있지만, 두 곳의 가입 요건은 공식 페이지에서 확인하지 못했습니다. 확인 필요

계약 상대가 진짜 소유자인지 본다

등기부의 소유자 이름과 신분증이 같은지 봅니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 받고, 집주인에게 직접 전화해 확인하세요.

보증금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내라는 안내가 일반적입니다. 다만 등기부의 소유자가 개인이 아니라 신탁회사·법인으로 되어 있거나 공동소유인 경우에는 입금 계좌와 필요한 동의 서류가 달라진다고 알려져 있습니다. 정확한 절차는 확인하지 못했습니다. 확인 필요 소유자 표시가 개인이 아니면 입금 전에 중개사와 해당 기관에 확인하세요.

2단계 — 계약하는 날

중개사에게 반드시 받아야 하는 것

두 가지는 공인중개사법 제25조·제30조에 근거한 것으로 알려져 있으나, 조문 원문은 확인하지 못했습니다. 확인 필요

중개보수 요율은 지역 조례와 거래금액 구간에 따라 다른 것으로 알려져 있습니다. 확인 필요 이 페이지에는 요율 숫자를 적지 않았습니다. 잘못 적힌 숫자가 오히려 손해를 만들기 때문입니다. 계약 전에 확인·설명서에서 직접 확인하세요.

특약에 넣을 것

서울 강서구청은 "계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않는다"는 특약을 넣으라고 안내합니다. 확인서울 강서구청 전세사기 예방 안내

다만 기준일을 계약 체결일 다음 날로 잡는 안내와 잔금일 다음 날로 잡는 안내가 함께 있습니다. 어느 쪽이 표준인지는 확인하지 못했습니다. 확인 필요 계약 자리에서 중개사와 기준일을 분명히 정하고, 그 날짜를 특약에 그대로 적으세요.

같이 검토해 볼 만한 특약:

특약은 양쪽이 합의해야 들어갑니다. 위 문장들은 협의해 볼 수 있는 예시이지, 반드시 관철되는 조항이 아닙니다.

3단계 — 잔금 치르는 날 (가장 위험한 하루)

왜 이 날이 위험한가

전입신고와 이사(주택 인도)를 모두 마치면 그 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 확인주택도시보증공사 전세지킴이 안내

"다음 날 0시"라는 게 문제입니다. 잔금을 치른 그날 임대인이 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그 근저당은 당일에 효력이 생기고 내 대항력은 다음 날 0시에 생기는 것으로 이해됩니다. 추정대항력 발생 시점 안내에서 추론, 조문 원문 미대조 순서가 뒤집히는 셈입니다.

주택임대차보호법 제3조·제3조의2가 근거로 알려져 있으나, "오전 0시"라는 표현이 조문에 그대로 있는지는 법령 원문에서 확인하지 못했습니다. 확인 필요

그래서 이 순서로 합니다

  1. 잔금 보내기 직전에 등기부를 한 번 더 뗍니다. 계약할 때 본 것과 달라진 게 없는지 확인합니다
  2. 잔금을 보냅니다
  3. 같은 날 안에 전입신고를 합니다 — 잔금일에는 주민센터 창구가 확실합니다. 온라인 신고는 접수 시각에 따라 신고 처리일이 다음 근무일로 넘어갈 수 있다고 알려져 있으나 정확한 처리 기준은 확인하지 못했습니다 확인 필요. 잔금일이 금요일이거나 늦은 오후라면 특히 창구를 권합니다
  4. 같은 날 확정일자를 받습니다
  5. 며칠 뒤에 등기부를 한 번 더 확인합니다 — 강서구청도 이사 당일뿐 아니라 2~3일 뒤에 다시 볼 것을 권합니다 확인서울 강서구청

확정일자를 꼭 따로 받으세요

전입신고만으로는 우선변제권(집이 경매로 넘어갔을 때 순서대로 보증금을 받을 권리)이 생기지 않습니다. 확정일자를 받아야 생깁니다. 확인주택도시보증공사 전세지킴이 안내

보증금이 적어 최우선변제 대상이 되는 경우도 있지만, 지역별 금액 기준은 주택임대차보호법 시행령에 있고 개정됩니다. 현재 시행 중인 금액을 법령 원문에서 확인하지 못했습니다. 확인 필요 금액이 걸린다면 시행령 최신본을 직접 확인하세요.

4단계 — 이사한 뒤

전월세 신고

신고 대상 지역의 주택으로서 보증금 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘으면 계약일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 확인대한민국 정책브리핑 카드뉴스

지역 요건이 먼저입니다. 수도권 전역·광역시·세종시·제주도, 그리고 그 밖의 도에서는 시 지역만 대상이고 군 지역은 제외된다고 안내됩니다. 보고서울시 공식 안내 및 KB 안내글 군 지역이라면 금액이 넘어도 대상이 아닐 수 있으니 해당 시·군에 확인하세요.

항목내용
과태료지연신고 2만원~30만원, 거짓신고 100만원 확인대한민국 정책브리핑 카드뉴스
하한 금액2만원인지 4만원인지 출처마다 다릅니다 확인 필요
부과 시작계도기간이 끝난 뒤 6월 1일 이후 체결된 계약부터 확인대한민국 정책브리핑
그 연도2025년 6월 1일로 보도되었습니다 보고국토교통부 보도자료 제목 및 2025년 5~6월 언론 보도
신고 방법읍·면·동 주민센터 또는 부동산거래관리시스템 확인 필요

관련 시행령 개정의 정확한 시행일도 확인하지 못했습니다. 확인 필요

임대차 신고를 하면 확정일자가 함께 부여된다는 안내가 있으나 원문으로 확인하지 못했습니다. 확인 필요 확정일자는 따로 받아 두는 편이 확실합니다.

보증보험 가입 (기한이 있습니다)

주택도시보증공사 기준으로 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 확인주택도시보증공사

2년 계약이면 1년이 지나는 순간 문 닫힙니다. 이사하고 정신없을 때 놓치기 가장 쉬운 항목이라, 달력에 미리 적어두시길 권합니다.

다가구주택이라면 여기서 한 번 더

계약 후에는 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역을 발급받아, 나보다 앞선 보증금이 얼마인지 확인합니다. 확인서울 강서구청

5단계 — 계약이 끝날 무렵

계약갱신요구권

국토교통부 안내로 확인된 것입니다. 확인국토교통부 주택임대차보호법 안내

9가지 사유 각각의 내용, 갱신을 언제까지 요구해야 하는지(만료 몇 개월 전), 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 실제로 살지 않았을 때의 손해배상은 확인하지 못했습니다. 확인 필요 갱신을 다툴 상황이라면 조문 원문이나 전문가 상담을 거치세요.

보증금을 안 돌려줄 때 — 임차권등기명령

이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 그래서 보증금을 못 받은 채 나가야 한다면 임차권등기가 실제로 마쳐진 것을 등기부에서 확인한 뒤 이사하는 순서로 봅니다. 신청만 접수한 상태에서 이사했을 때 효력이 어떻게 되는지는 확인하지 못했습니다. 확인 필요

주택임대차보호법 제3조의3이 근거로 알려져 있습니다. 보고법무부 보도자료 제목 및 언론 2023-07-19 2023년 7월 19일부터 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기를 할 수 있게 바뀌었다고 보도되었습니다. 보고같은 출처 임대인이 연락을 피하는 상황에서 특히 의미가 있는 변경입니다.

이 페이지에서 확인하지 못한 것

정부·공공기관 사이트 중 일부가 자동 수집을 막아두어 법령 원문을 직접 대조하지 못했습니다. 아래는 그래서 남겨둔 것들입니다. 확인되는 대로 이 페이지를 고치고 맨 위 기준일을 바꿉니다.

→ 청약 가점의 무주택기간은 전세로 지낸 기간과 같지 않습니다. 세기 시작하는 시점이 나이와 혼인 여부에 따라 달라져서, 여기서 착오가 자주 생깁니다. 내 경우 몇 년으로 잡히는지 계산해 보려면 — 청약 가점 계산기 · 부적격 위험 자가점검 (입력한 값은 브라우저 안에서만 계산되며 서버로 보내지 않습니다.)

청약을 준비 중이시라면 서류는 어디서 무엇을 떼야 하는지 미리 알아두는 편이 낫습니다. 청약 서류 체크리스트에 공고 유형별로 정리해 두었습니다.

근거 출처

주의

이 체크리스트는 참고용입니다. 개별 계약의 안전 여부를 판단해 주지 않으며, 여기에 적힌 항목을 모두 확인했다고 해서 보증금이 보호된다는 뜻도 아닙니다. 금액이 크거나 판단이 어려운 계약은 법률 전문가나 관계 기관의 안내를 함께 받으세요. 특정 계약이나 상품을 권유하지 않습니다.

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