정비사업 용어 — 조합원과 토지등소유자는 왜 다른가

정비사업 문서를 처음 열면 비슷해 보이는 말이 계속 나옵니다. 저도 처음엔 조합원과 토지등소유자가 같은 말인 줄 알았습니다. 다른 말이었고, 그 차이가 꽤 큰 곳도 있었습니다.

이 글은 매주 서울 정비사업 1,153곳을 세면서 실제로 걸렸던 말들을 모아 둔 자리입니다. 새로 걸리는 말이 생기면 이 페이지에 계속 더합니다.

정의는 법 원문에서 가져왔습니다. 해설을 옮겨 적지 않았습니다.

출처는 「도시 및 주거환경정비법」이고, 조문 번호를 각 항목에 적어 두었습니다.

1. 조합원 ≠ 토지등소유자

먼저 실제 숫자입니다. 같은 구역의 사업개요에 두 숫자가 나란히 적혀 있습니다.

확인서울시 정비사업 정보몽땅 사업개요, 2026-08-19 수집

사업 종류를 함께 봐야 합니다. 재건축은 토지등소유자 칸에 「조합원인 토지등소유자수」가 들어가서, 같은 뺄셈이라도 재는 대상이 다릅니다.

어떤 곳은 0명 차이고 어떤 곳은 378명 차이입니다. 왜 그런지는 법에 적혀 있습니다. 참고로 위 다섯 곳은 설명을 위해 고른 것이고, 378명이 서울에서 가장 큰 차이는 아닙니다 — 두 칸이 다 채워진 583곳 중 7번째입니다. 확인같은 수집분

토지등소유자 — 「누가 이 땅의 임자인가」

제2조 제9호

"토지등소유자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, …

가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

(줄인 단서는 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 위탁자를 토지등소유자로 본다는 내용입니다)

확인도시 및 주거환경정비법 제2조, 시행 2026-07-01 · 법률 제21447호. 줄임표는 생략한 부분

「또는」과 「및」이 다릅니다. 재개발은 땅만 있어도 · 건물만 있어도 · 지상권만 있어도 들어갑니다. 재건축은 건물과 그 부속토지를 같이 가져야 합니다.

조합원 — 「누가 이 사업의 구성원인가」

제39조 제1항

… 조합원(…)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되,

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. …

3. 조합설립인가(…) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

(각 호 뒤에 「다만, … 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.」는 단서가 이어집니다)

확인도시 및 주거환경정비법 제39조, 시행 2026-07-01 · 법률 제21447호. 줄임표는 생략한 부분

줄어드는 길이 네 개 있습니다.

법이 정한 건 여기까지입니다. 어느 구역에서 어떤 이유로 줄었는지는 이 숫자만으로는 알 수 없습니다. 위 표의 378명이 공유인지 세대 합산인지 인가 후 양수인지는 확인 필요입니다(천호4는 재개발이라 1번은 해당하지 않습니다). 추측으로 채우지 않겠습니다.

2. 재개발과 재건축

제2조 제2호

나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나

상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. …

다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서

주거환경을 개선하기 위한 사업. …

(두 목 모두 뒤에 「이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 "공공재개발사업"이라 한다 / …재건축사업을 "공공재건축사업"이라 한다」는 문장과 그 요건 두 개가 이어집니다)

확인도시 및 주거환경정비법 제2조, 시행 2026-07-01 · 법률 제21447호. 줄임표는 생략한 부분

갈리는 지점이 두 군데입니다.

정보몽땅 목록에서 서울의 사업 종류 분포는 이렇습니다 — 재건축 379곳 · 재개발(주택정비형) 321곳 · 가로주택정비 190곳 · 재개발(도시정비형) 147곳 · 지역주택 65곳 · 소규모재건축 37곳 · 리모델링 13곳 · 소규모재개발 1곳. 확인2026-08-19 수집, 총 1,153곳

3. 동의율

사업개요와 추진경과에 「동의율 : 88.4%」 같은 숫자가 붙어 있습니다. 무엇의 비율인지는 조문에 있습니다.

제35조 제2항

재개발사업의 추진위원회(…)가 조합을 설립하려면

토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아…

확인도시 및 주거환경정비법 제35조, 시행 2026-07-01 · 법률 제21447호. 괄호 안은 줄임

조건이 두 개이고 둘 다 넘겨야 합니다 — 사람 수(3/4)와 땅 넓이(1/2). 한쪽만 넘겨서는 안 됩니다.

여기서 분모는 조합원이 아니라 토지등소유자입니다. 1번 표의 토지등소유자 칸이 분모입니다.

단, 이건 「조합을 처음 세울 때」의 규칙입니다. 추진경과에 붙은 동의율은 대부분 조합설립 뒤의 변경인가 건인데, 같은 조 제5항은 분모가 다릅니다.

제35조 제5항

제2항 및 제3항에 따라 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, …

확인도시 및 주거환경정비법 제35조, 시행 2026-07-01 · 법률 제21447호. 줄임표는 생략한 부분

그러니 동의율 숫자를 볼 때는 그것이 어느 인가에 붙은 값인지부터 봐야 합니다. 조합설립인가면 분모가 토지등소유자이고, 변경인가면 분모가 조합원입니다.

앞으로 더할 것

이 페이지는 계속 자랍니다. 다음에 더할 말들 —

• 진행 단계 (정보몽땅 추진경과 기준 19개: 정비구역지정 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이전고시 → 조합해산)
• 가로주택정비 · 소규모재건축 · 지역주택조합
• 용적률 · 건폐율 · 정비기반시설
• 신속통합기획

출처

법 조문은 개정됩니다. 이 글의 조문은 2026-08-19에 확인한 것이고, 바뀌면 이 페이지를 고칩니다. 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 관할 구청과 조합에 확인하시기 바랍니다.